Jelgavā biroja ēkas piedāvā gan jaunuzbūvētos namos, gan padomju laika celtnēs, kas vairāk vai mazāk pielāgotas mūsdienu prasībām. Lai projekti būtu veiksmīgi, to īstenotājiem vajadzētu mācīties no Rīgas kļūdām un nevajadzētu pieļaut, ka biroja telpu ir par daudz, bet kvalitatīvu piedāvājumu – par maz.
Anna Afanasjeva
Ekonomiskā situācija atstājusi savu iespaidu uz biroju izīrēšanas iespējām. Telpas, par kuru nomu pērn varēja rīkot izsoles, šogad vispār grūti izīrēt. Ēku saimnieki lielākoties ir optimisti, lēš, ka grūtības ir pārejošas, un nākotnē tirgu vērtē kā perspektīvu.
Svarīga autostāvvieta un tehnoloģijas Atšķirībā no Rīgas Jelgavā labu biroja telpu piedāvājums pašlaik ir pietiekams. Kvalitāti gan varētu vēlēties labāku – ne visās ēkās pieejamas autostāvvietas. Tāpat komunikāciju laikmetā darba vietā augstā līmenī jābūt sakaru komunikāciju aprīkojumam. «Ja šīs prasības nodrošinātas, agrāk vai vēlāk biroja telpas būs piepildītas. Citādi vari dempingot, ar kādām cenām gribi, nekas nesanāks,» spriež topošās biroju ēkas «Zemgale» attīstītājs Imants Kanaška. Rit trešais mēnesis, kopš ekspluatācijā nodots Zemgales darījumu centrs. Trīs stāvu ēkā iznomāšanai paredzēti 7500 kvadrātmetri, no tiem divas trešdaļas B klases birojiem. Pirmajā stāvā lielākoties būs komercplatības. Centra attīstītājas, SIA «Atmodas centrs», komercdirektors Uldis Jursons, raksturojot klientu atlasi, norāda, ka potenciālajiem īrniekiem, kas konceptuāli biroju ēkai nebija piemēroti, piemēram, seksšopam, ir atteikts. Vēlmi nomāt telpas izteikuši juristi, grāmatveži, tirdzniecības pārstāvji, apdrošinātāji, konsultāciju firmas un būvnieki, kas nav tendēti uz garāmgājēju piesaistīšanu, līdz ar to viņiem atrašanās centrā nav tik aktuāla. Jūnijā īrniekiem būs pieejama bezmaksas pārrunu telpa, uz rudens pusi – sapulču zāle. Telpu pārplānošanu un sagatavošanu attīstītājs veic par saviem līdzekļiem. Pašlaik ēka darbojas dežūrrežīmā, telpās ievākušies klienti, kam nav kur palikt. Viņi aizņem apmēram desmito daļu platības. Jūnija otrajā pusē darbība jau būs pilnvērtīga. Ap jauno gadu, kad trešā daļa ēkas varētu būt apdzīvota, sākšot apsaimniekot arī komercplatības, tostarp darbu sāks sabiedriskās ēdināšanas uzņēmums. U.Jursons lēš, ka mērķi – līdz jaunajam gadam aizpildīt trešo daļu iznomājamās platības – izdosies izpildīt. Tāpēc pārorientēšanās ideju uz B plānu, ko darīt krīzes gadījumā, saimniekiem nav. «Tālāk, pacietīgi strādājot, turpināsim iznomāt. Šis ir investīciju projekts, kur ieguldām brīvos līdzekļus. Kreditēšana ir notikusi, bet procentu nosegšanai pietiek ar minimālā plāna izpildi. Peļņas avoti uzņēmuma akcionāriem ir citādāki. Šis un radniecīgie projekti (Vidzemes darījumu centrs Rīgā) lielākoties tiek īstenoti kā naudas ieguldījums – īpašums ir un paliek īpašums. Ja nākamajos divos gados izdosies aizpildīt ēkas lielāko daļu, uzdevums būs izpildīts,» spriež komercdirektors. U.Jursons atzīst, ka katram projektam ir savas īpatnības, savi plusi un mīnusi. Šejienes būvniecības izmaksas ir līdzvērtīgas ar Rīgu, toties zemes cena Jelgavā ir ievērojami zemāka, tāpēc te iespējams iznomāt biroju par astoņiem eiro kvadrātmetrā. Tikpat liela nomas maksa tiek prasīta «Pilsētas pasāžā» Jelgavas centrā. Īres maksa Atmodas ielas centrā svārstās no 8 līdz 14 eiro bez PVN. Augstākā maksa būšot komerctelpām pirmajā stāvā. Radniecīgu objektu saimnieki spriež, ka vismaz pašlaik biroja telpām ārpus centra, kas būvētas celtniecības buma un visaugstāko izmaksu laikā, nepieciešams rezerves izmantošanas variants. Tāpat ikvienā nozīmīgā būvē prasās, lai būtu savs smagsvara nomnieks, pie kā pieder finanšu iestādes. Ja tas nav aktīvākais rajons, ar enkurnomniekiem var būt problēmas. Konkurenti pieļauj, ka var spēlēties ar cenu, bet ir pašizmaksas līmenis, zem kura īres maksu nevar nolaist. U.Jursons uzsver, ka attīstītāji cenu samazināt neplāno. Viņi par izdevīgāku uzskata nogaidīt un izīrēt par augstāku cenu, nevis atdot lēti.
Visvairāk pieprasa mazākas telpas Biroju ēku Pasta ielā kādreizējā kinoteātrī ekspluatācijā nodos septembrī, saglabājot monumentālās Staļina laika būves vēsturisko veidolu. Mūsdienīgie akcenti ēku padarīšot par vienu no skaistākajām pilsētā. Pirmā stāva nomnieks – banka – jau zināma. Turpinoties rezervācijas līgumu slēgšana par biroju un pakalpojumu telpu nomu. Interesi izrādot skaistumkopšanas centri, solāriji, zobārstniecības pakalpojumu sniedzēji. Trešajā un ceturtajā stāvā būs biroji. Prognozējamā nomas maksa trešā un ceturtā stāva birojos būšot no 12 līdz 15 eiro par kvadrātmetru. Līdzīgi kā citviet pašlaik pieprasījums ir pēc mazākām – 20 – 40 kvadrātmetru platībām. Īpašnieks, SIA «Alis», sola nodrošināt A klases prasībām atbilstošus birojus. I.Kanaška vērtē, ka Jelgavā joprojām lielāks ir pieprasījums pēc birojiem centrā, kur atrodas svarīgākās iestādes. Arī bankas un apdrošinātāji grib atrasties tuvāk cilvēku plūsmai. Līdz ar to biroju telpām centrā ir zināmas priekšrocības. Cilvēkiem, kas vēl pērk dzīvokļus ēku pirmajos stāvos un mēģina tos pārveidot par birojiem, viņš iesaka parēķināt galīgās izmaksas. Iespējams, izdevīgāk telpas ir nomāt, nevis ieguldīt lielu naudu. Vispārējās norises liecina, ka daudzas bankas savus īpašumus pārdod un telpas nomā – īpašums nav viņu darbības veids, tās pelna no naudas pārdošanas. «ASV mājokļu tirgus rāda, ka tur pašlaik strauji iegulda finanses bankrotējušo mitekļu izpirkšanā. Ja tur šis tirgus atdzīvosies, mainīsies arī šejienes situācija. Protams, agrākajās sliedēs uzreiz viss neatgriezīsies. Nekustamais īpašums pērn bija jāpārdod, šogad ir laiks, kad jāpērk. Arī «Parex» bankas piemērs – nesen izveidotā meitas kompānija, kas nodarbosies ar nekustamo īpašumu uzpirkšanu, – liecina, ka tiek prognozēta īpašuma vērtības atgriešanās,» spriež I.Kanaška. Attīstītājiem būtiski, ka šogad ar celtniekiem var vienoties par samērā labu cenu, pērn viņi bija tik izlutināti gan ar objektiem, gan cenām, ka pasūtītāji stāvēja rindā. Situācija attīstībai nebija īsti pieņemama. «Tagad varbūt ir par daudz dziļa krīze, tomēr ekonomiskās lejupslīdes mirklis izlīdzināsies,» tā I.Kanaška.
Krīzes pazīmes, cenu dempings un ēsma «Pilsētas pasāžas» direktore Inita Bendzule savukārt atzīst, ka Jelgavā pieprasījums pēc birojiem līdz šim nekad nav bijis īpaši liels. Lai gan konkurenti ēku centrā vērtē kā veiksmīgu, vienīgi cilvēki to vairāk uztver kā tirdzniecības centru, tāpēc biroji īsti organiski ar ēku nesaistās, direktore piekrīt, ka izjūt krīzi nekustamā īpašuma nozarē. Ēku jau pametuši vai to domā darīt vairāki ar nekustamo īpašumu saistīti nomnieki. Situāciju viņa raksturo kā mainīgu. Tāpēc, veicot otrā stāva rekonstrukciju, līdzšinējās biroja telpas plānots pārveidot par tirdzniecības platībām. Pēc īrnieku aiziešanas grūtības izīrēt pirmā stāva telpas ir kādreizējā celtniecības tresta ēkas īpašniekam Raiņa ielā. Šeit brīva arī ceturtā stāva vidusdaļa. Nama īpašnieks Aivars Janovskis lēš, ka pirmā stāva platību nāksies sadalīt sīkāk, jo uzņēmēji atturas riskēt un īrēt lielas komercplatības. Biroju un pakalpojumu telpas Mašīnbūves rūpnīcas un kādreizējās Lauksaimniecības mašīnu rūpnīcas administratīvajos korpusos izremontēt un izīrēt piedāvā Mašīnbūves rūpnīcas direktors Pēteris Bila. Remonts notiek pēc vienošanās ar klientu. Pirms tam uzņēmums šādu iespēju nepiedāvāja, interesenti telpas varēja remontēt paši. P.Bila skaidro, ka tagad būvniecībā nodarbinātie vīri ražošanas telpu atjaunošanu lielā mērā ir pabeiguši, tāpēc viņus var piesaistīt administrācijas ēku remontam. Telpas īpašnieks atjauno arī tāpēc, ka šodien neviens neremontētas telpas vairs negrib nomāt. Telpu remonts mūsdienīgā līmenī tiek solīts mēneša laikā, kas vērtējams kā visai īss termiņš. Savukārt piedāvātā īres maksa – 2,5 – 3 eiro par kvadrātmetru bez komunālajiem maksājumiem (gan K.Barona, gan Rūpniecības ielā) – zināmā mērā vērtējama kā dempinga cena. Konkurents no centra daļas spriež, ka šāda cena ieviesta klientu pievilināšanai. Kad tas izdarīts, cenu nav grūti paaugstināt. Savukārt ne viens vien īrnieks ir par slinku, lai apgrūtinātu sevi ar jaunu telpu meklējumiem un pārcelšanās neērtībām. P.Bila uzsver, ka klientiem svarīgas telpas par saprātīgu cenu. Nesen sākusies pamatu stiprināšana Lielās ielas 3. mājai, kas nav pabeigta kopš padomju gadiem. Mājas īpašnieki no SIA «Lielā 3» par nākotnes nodomiem ir atturīgi. Zināms, ka pirmā stāvā nomnieks tāpat radniecīgajai agrāk pabeigtajai blakus ēkai būšot banka. Būtisks mīnuss ir tas, ka namam trūkst klientiem tik svarīgās autostāvvietas.
Lielākais un augstākais biroju centrs Mūsdienīgu veidolu solās iegūt deviņus stāvus augstā kādreizējās a/s RAF administrācijas ēka, kas tagad ir «NP Jelgavas Biznesa parka» sastāvdaļa. Tās kopējā iznomājamā platība pārsniegs deviņus tūkstošus kvadrātmetru. Industriālā parka rekonstrukcijas otrās kārtas laikā pērn uzsākta tās renovācija. «NP Properties» valdes locekle Elita Moiseja domā, ka ar laiku augstākā un platības ziņā lielākā biroju un konferenču ēka Jelgavā kļūs par vienu no modernākajiem biroju centriem Zemgalē. Plānots, ka pirmajā stāvā atradīsies komerctelpas, piemēram, tirdzniecības zāles, bankas filiāle un kafejnīca. Pārējie stāvi domāti birojiem. Šogad paredzēts rekonstruēt ēkas pirmo un devīto stāvu. Pašlaik daļēji atjaunots augšējais stāvs, tuvākajā laikā sāksies visu ēkas komunikāciju nomaiņa. Jautāta par potenciālo klientu interesi, E.Moiseja uzsver, ka tā ir pietiekami augsta. Saimnieki orientējas uz esošajiem un potenciālajiem Biznesa parka nomniekiem, kam papildus ražošanas un noliktavu telpām nepieciešami arī biroji. Savukārt atrašanās industriālajā zonā ļauj strauji attīstīties jauniem vairumtirdzniecības un loģistikas centriem, kam ir interese par birojiem tuvajā apkārtnē. Būtiska priekšrocība ir auto stāvvietas, kas padara ēku konkurētspējīgu ar Jelgavas centra birojiem. Pieejamo biroja telpu platība ir, sākot no 36 kvadrātmetriem, cena – no 10 līdz 15 eiro par vienu kvadrātmetru. Papildus pieejamas ražošanas un noliktavu telpas, sākot no 4,75 – 5,90 eiro kvadrātmetrā. E.Moiseja cenu vērtē kā konkurētspējīgu biroja telpu segmentam un atbilstošu vidējām nomas maksām pilsētā. Aplēses liecina, ka lielāks pieprasījums būs pēc mazākām platībām, tāpēc klientiem paredzēts piedāvāt nevis lielus brīvā plānojuma birojus, bet atsevišķās mazākās telpās sadalītus ofisus, saglabājot padomju gados celtajai RAF administratīvajai ēkai piemītošos mūsdienīgos arhitektūras risinājumus. Tā kā uzņēmuma plāni telpu iznomāšanā ritot pēc grafika, pašlaik neesot nepieciešamības izskatīt citu attīstības variantu.
-2 °C,
5.3 m/s,
90.3 % 
-2 °C,
5.3 m/s,
90.3 %