Ekonomika

Šī gada pirmajos sešos mēnešos saskaņā ar Zemesgrāmatas un «Lursoft» datiem Jelgavā noticis 381 dzīvojamā nekustamā īpašuma pārdošanas darījums – 285 dzīvokļi un 96 privātmājas – par kopējo summu 3,79 miljoni latu. Nekustamā īpašuma speciālisti vērtē: darījumi notiek, bet vidējā darījuma cena stagnē jau kopš 2010. gada un piedāvājums joprojām krietni pārsniedz pieprasījumu.

Ilze Knusle-Jankevica

Šī gada pirmajos sešos mēnešos saskaņā ar Zemesgrāmatas
un «Lursoft» datiem Jelgavā noticis 381 dzīvojamā nekustamā īpašuma
pārdošanas darījums – 285 dzīvokļi un 96 privātmājas – par kopējo
summu 3,79 miljoni latu. Nekustamā īpašuma speciālisti vērtē:
darījumi notiek, bet vidējā darījuma cena stagnē jau kopš 2010.
gada un piedāvājums joprojām krietni pārsniedz
pieprasījumu.

Nekustamā īpašuma kompānija «Ober Haus» norāda, ka 2013. gada
pirmajā pusgadā, tāpat kā tas bija visu 2012. gadu, Jelgavā un tās
apkārtnē dzīvokļu piedāvājums ir salīdzinoši augsts un pārsniedz
pieprasījumu. Pārsvarā piedāvājumā dominē divistabu un trīsistabu
dzīvokļi, pieprasītākie ir divistabu. To apliecina arī statistika –
no janvāra līdz jūnijam Jelgavā pārdoti/nopirkti 285 dzīvokļi un
vislielākais pieprasījums bijis tieši pēc divistabu dzīvokļiem
(112). Darījumu summas dzīvokļu tirgū svārstās no 350 līdz
24 500 latiem.

Grib patirgoties vai krāpjas?

Nekustamo īpašumu speciālisti šīs cenu svārstības un it īpaši
«zemo» galu vērtē dažādi: vieni uzskata, ka pircējs tirgojas un
cenu nokaulē, bet citi – ka cipari «uz papīra» ir mazāki nekā
dzīvē, lai apietu valsti. «Es nevaru izskaidrot, kāpēc divistabu
dzīvoklis Lielajā ielā 8 – 26 ir pārdots par 1000 latiem – šī summa
ir astoņas reizes zemāka nekā kadastrālā vērtība. Tas nepakļaujas
nekādai loģikai. Varbūt parādi. Varbūt saņemts dāvinājumā senos
laikos, un lai, pārdodot nebūtu jāmaksā kapitāla pieauguma
nodoklis, tiek norādīta tik smieklīga maksa,» vērtē «Latio»
tirdzniecības partneris Zemgales reģionā Viktors Svirkovskis.
Laikrakstam «Jelgavas Vēstnesis» izdevās noskaidrot, ka šī ir divu
uzņēmumu – SIA «DMV» un SIA «Nord AV» – juridiskā adrese. Piezvanot
uz norādīto mobilā tālruņa numuru, atbildēja sieviete, kura
nemācēja pateikt, cik sen šeit ir uzņēmumu juridiskās adreses un
vai telpas pieder fiziskai vai juridiskai personai. Tāpat viņš
neredz izskaidrojumu darījumam, kurā par 350 latiem (16 Ls/m2)
pārdots vienistabas dzīvoklis Kazarmes ielā 19. «Manuprāt, neviens
dzīvoklis Jelgavā, pat ne Vecpilsētas ielas rajonā, nevar maksāt 16
latus kvadrātmetrā. Ja cena ir zem simts latiem kvadrātmetrā, tad
kaut kas nav īsti kārtībā,» uzskata «Latio» speciālists.

V.Svirkovskis stāsta, ka viens no iemesliem, kādēļ norāda
samazinātu pirkuma maksu, ir maksājamās valsts nodevas vai
maksājamā kapitāla pieauguma nodokļa samazināšana, kas jo aktuāli
ir šobrīd, kad ļoti daudzi īpašumi tiek iegādāti izsolēs un vēlāk
pārdoti. Likums «Par iedzīvotāju ienākuma nodokli» nosaka, ka
valsts nodeva ir jāmaksā pircējam, un tā ir divi procenti no
darījuma summas, bet ne mazāka kā divi procenti no īpašuma
kadastrālās vērtības. Savukārt kapitāla pieauguma nodoklis ir
jāmaksā pārdevējam. «Kapitāla pieauguma nodoklis ir 15 procenti no
īpašuma pārdošanas un iegādes cenu starpības, izņemot gadījumu, ja
īpašums piederējis ilgāk nekā piecus gadus un tajā bijusi deklarēta
dzīvesvieta vismaz gadu,» skaidro «Latio» pārstāvis. Piemēram, ja
izsolē dzīvoklis nopirkts par 5000 latu, bet pārdots par
10 000, tad kapitāla pieauguma nodoklis būtu 750 lati.

Jāpiebilst, ka ne VID, ne Notāru padomei, ne Tiesu
administrācijai zemās darījumu summas, it īpaši par mājām, nešķita
aizdomīgas vai komentējamas.

Vidējā cena iestrēgusi 2010. gada līmenī

Nekustamā īpašuma speciālists V.Svirkovskis norāda, ka nozarē,
rēķinot vidējo cenu, šādi aizdomīgi darījumi par ļoti zemām summām
netiek ņemti vērā. «Atmetot šādus darījumus, redzam, ka vidēji
kvadrātmetra cena Jelgavā svārstās no 201 līdz 222 latiem, kas tāda
ir jau kopš 2010. gada sākuma ar atsevišķiem spilgtiem momentiem,
kad tiek pārdoti labi izremontēti dzīvokļi labās vietās,» tā viņš,
piebilstot, ka visdārgākie ir vai nu dzīvokļi jaunajos projektos,
vai ļoti labi izremontēti dzīvokļi labās vietās (centrā un tuvākajā
apkārtnē).

Pēc viņa teiktā, pilnīgi jauni projekti Jelgavā ir tikai divi –
Raiņa iela 3a un Zvejnieku iela 15 –, bet pārējie ir sērijveida
renovētas vai daļēji uz veciem pamatiem uzceltas mājas.
Likumsakarīgi, ka cenu ziņā līderis arī ir Raiņa iela 3a – tur
kvadrātmetra cena ir virs 400 latiem. Nekustamā īpašuma speciālisti
to skaidro ar atrašanās vietu, sakoptu apkārtējo teritoriju,
promenādi, turpretī Zvejnieku iela 15, lai gan laba māja, atrodas
degradētā teritorijā, tādēļ darījumi tur ir retums. Citās
«pusjaunajās» ēkās – renovētajās un uzceltās uz veciem pamatiem –
dzīvokļi tiek pārdoti par 210 – 316 latiem kvadrātmetrā. «Šajās
mājās ir modernāki risinājumi un lētāka apkure nekā vidusmēra
dzīvoklī,» piebilst V.Svirkovskis.

Uzdarbojas pārpircēji

Citāds viedoklis par nekustamā īpašuma tirgu Jelgavā ir tiem,
kuri mājokli vēlas iegādāties. Viņuprāt, piedāvājums ir ļoti mazs
un nepievilcīgs – pārsvarā pilsētas nomalē un tādos rajonos kā RAF,
Satiksmes iela. Vadoties pēc īpašumu tirgotāju teiktā, ka
vispieprasītākie ir divistabu dzīvokļi, laikraksts pēc nejaušības
principa sazinājās ar dažiem cilvēkiem, kuri portālā ss.lv bija
ievietojuši sludinājumu, ka vēlas pirkt divistabu dzīvokli.
Potenciālie pircēji apgalvo, ka piedāvājums šobrīd ir diezgan mazs,
it īpaši centrā un tā tuvumā, turklāt lielākoties dzīvokļus tirgo
tā sauktie spekulanti, kuri tos par kādiem 6000 – 7000 tūkstošiem
iegādājas izsolē un tad pārdod par 10 000 – 12 000 latu.
Kāda sieviete novērojusi, ka tieši pēdējās nedēļās strauji cēlušās
dzīvokļu cenas. Viņasprāt, tam varētu būt divi izskaidrojumi:
pirmkārt, cilvēki baidās no eiro ieviešanas un ka tas kaut kādā
mērā varētu samazināt nekustamā īpašuma cenu, otrkārt, vasarā ir
«vasaras» cenas: augstākas, jo nav jāmaksā lieli komunālie
maksājumi. Uzrunātie dzīvokļa pircēji ir vienisprātis, ka
neremontēta divistabu dzīvokļa Jelgavas centrā tirgus cena šobrīd
varētu būt 10 000 latu.

Mājas «dala» uz pusēm

Dati uzrāda: pusgada laikā bijuši vairāki darījumi, kad viena
māja pārdota pa daļām. 18 no 96 gadījumiem uz vienu ēku reģistrēti
divi darījumi – summas ir gan identiskas, gan atšķirīgas, starp
darījumiem nav pārtraukuma, kas ilgāks par 13 dienām. Gan Zvērinātu
notāru padome, Tiesu administrācija, gan nekustamo īpašumu
speciālisti pieļauj, ka tas tiek darīts, lai apietu pašvaldības
pirmpirkuma tiesības. Pašvaldībai pirmpirkuma tiesības pienākas uz
jebkuru īpašumu, kura sastāvā ir zeme un kurš tiek pārdots kā viens
veselums, nevis pa daļām. «Manā praksē nav bijis gadījums, kad
pašvaldība lēmumu par pirmpirkuma tiesībām izskatītu ilgāk par 20
dienām, līdz ar to neredzu iemeslu īpašumu pārdot uz pusēm,» tā
V.Svirkovskis, papildinot, ka šobrīd vairs «nav modē» tirgot
pusmājas dažādiem pircējiem, kā tas bija agrāk.

«Ober Haus» norāda, ka 2013. gada pirmajā pusgadā potenciālo
pircēju interese par privātmājām Jelgavā un tās apkārtnē bijusi
samērā aktīva. «Lielākā daļa potenciālo pircēju interesējas par
kvalitatīvām, pēdējos 5 – 7 gados būvētām privātmājām platībā līdz
200 kvadrātmetriem. Šādi īpašumi, kas ir normālā stāvoklī un ar
tirgus situācijai atbilstošu cenu, tiek realizēti īsā laikā. Tāpat
ļoti svarīgs kritērijs ir apkārtējā infrastruktūra, tomēr
būtiskākais faktors, izšķiroties par mājas iegādi, ir tās cenas
atbilstība pašreizējai tirgus situācijai un pircēju finansiālajām
iespējām, kā arī kvalitātei,» tā uzņēmuma pārstāve Ilze Rēdere.
Viņa piebilst, ka cilvēki joprojām lielu interesi izrāda par izsoļu
mājām, bet pēdējos mēnešus klientu prasībām atbilstoši piedāvājumi
tirgū parādās arvien retāk – īpašumi, kas tiek iegādāti izsolē,
parasti ir visai sliktā tehniskā un vizuālā stāvoklī

Darījumi ar nekustamajiem īpašumiem Jelgavā 2013. gada
1. pusgadā

Objekts

Lielākais darījums

Mazākais darījums

Vienistabas dzīvoklis (99)

Ls 19 500 (434 Ls/m2): Raiņa iela 3a

Ls 350 (16 Ls/m2):

Kazarmes iela 19 – 5

Divistabu dzīvoklis (112)

Ls 23 000 (438 Ls/m2): Zirgu iela 12 – 25

Ls 1000 (23 Ls/m2):

Lielā iela 8 – 26

Trīsistabu dzīvoklis (58)

Ls 24 500 (262 Ls/m2): Kārklu iela 4 – 13

Ls 1500 (35 Ls/m2):

Tirgoņu iela 9 – 1

Ls 24 500 (297 Ls/m2): Aspazijas iela 23 – 52

Ls 2000 (29 Ls/m2):

Pētera iela 10 – 7

Četristabu dzīvoklis (58)

Ls 15 500 (248 Ls/m2): Katoļu iela 17 – 112

Ls 5000 (67 Ls/m2):

Puķu iela 5 – 88

Māja (96)

Ls 67 002 (348 Ls/m2):

3. līnija 4c

Ls 500 (19 Ls/m2):

Ābelītes iela 5*

Ls 1000 (47 Ls/m2): Rītausmas iela 1

* Šajā adresē ir norādīts vēl viens darījums par Ls 3150 (121
Ls/m2).

Renovētajās mājās pārdotie dzīvokļi
Tērvetes iela 88 – 14
Satiksmes iela 35a – 9
Māras iela 1 – 4
Kārklu iela 4 – 4
Raiņa iela 3a – 1
Raiņa iela 3 – 1
Zirgu iela 12 – 1

Foto: Vineta Zelča