«Jelgavas pircēju nevajag uztvert kā nezinošu vai nevīžīgu, kuram var iesmērēt jebkuru preci. Gadu laikā strādājot Jelgavā, skaidri esmu sapratusi, ka jelgavnieks ir ārkārtīgi gudrs pircējs, kurš ir spējīgs novērtēt kvalitāti un modes tendences – brīžiem šķiet, ka viņš ir pat izvēlīgāks nekā rīdzinieks,» spriež tirdzniecības centra «Pilsētas pasāža» direktore Kristīne Breiere.
Kristīne Langenfelde
«Pilsētas pasāža» ir viens no pieciem Jelgavas tirdzniecības centriem, kas tika atklāts 2006. gadā. Tajā izvietotas vairāk nekā 58 tirdzniecības vietas, 10 biroju telpas, pazemes autostāvvieta ar 167 vietām. Ēkas kopējā platība ir 22 350 kvadrātmetri. Katru dienu centru apmeklē vidēji ap 12 000 cilvēku – viņi atpazīst centra veikalus, pārzina piedāvājumu tajos, taču diezin vai aizdomājas, ka tirdzniecības centrs ir kā dzīvs organisms, par kura eksistenci un attīstību katru dienu gādā virkne speciālistu, kas apmeklētājiem paliek neredzami. Kaut arī direktore K.Breiere teic, ka pati pēc iespējas biežāk cenšas būt centrā un ikdienā pārraudzīt veikalu darbu, vienkāršs pircējs šo darbu tik un tā nemana.
Dažādas aptaujas apliecina, ka galvaspilsētā tirdzniecības centri jau sen kā izkonkurē citas atpūtas un izklaides vietas, kļūstot par nedēļas nogaļu galamērķi ģimenēm, kur labi pavadīt laiku. Jelgavā vismaz pagaidām šādā kontekstā mēs apzīmējumu «tirdzniecības centrs» nelietojam. Taču tas nenozīmē, ka mēs strādājam tikai uz to, lai cilvēks šeit nāktu vienīgi iepirkties. Arī mūsu mērķis ir, ja ne gluži radīt Rīgas centriem līdzīgu vietu, tad vismaz domāt par atmosfēru centrā, kur var baudīt lietas, arī netērējot naudu. Jā, mēs varbūt nevaram atļauties koncertus katrā nedēļas nogalē, milzīgas izklaides iespējas, bet pozitīvas emocijas radīt, es ceru, ir mūsu spēkos. Regulāras Mākslas skolas audzēkņu izstādes, dažādi tirdziņi, pasākumi bērniem un pieaugušajiem…
Bet vai jūs jūtat, ka jelgavnieks starp iepirkšanos to visu arī pamana? Pamana gan – ja tas jelgavniekam nebūtu vajadzīgs, tad droši vien mēs no tā atteiktos. Mēs jau esam pieradinājuši savu pircēju pie tā, ka centrā var kaut uz mirkli atvilkt elpu, arī baudot ko citu – ne tikai iepirkšanos, tāpēc ir skaidrs, ka tam te ir vieta.
Jūs sakāt – vairot pozitīvo. Vai jums šķiet, ka pircējs kļūst pozitīvāks? Ziniet, ar to pozitīvismu iet grūti – tas ir kā smags preču vilciens ar daudziem vagoniem, ko iekustināt nav viegli. Kurš gan negribētu, lai mēs visi smaidoši staigātu pa ielām! Taču mēs jau redzam, kāds cilvēks ir sabiedrībā, bet tajā pašā laikā padomājiet – ja mūsu sabiedrība spēja pārvarēt tik straujas un dziļas ekonomiskās svārstības, tad tomēr man gribas teikt, ka mēs esam ļoti stipras gribas cilvēki, un tas vien jau ir pozitīvi.
Un kā šīs ekonomiskās svārstības pārdzīvo viens reģionāls tirdzniecības centrs? Protams, ka 2006. gadā, kad centru atvēra, telpu nomnieku skaits bija milzīgs – viss bija pārpildīts. Tad nāca 2008. un 2009. gads, kad situācija mainījās. Tajā brīdī arī atklājās, kurš ir īsts uzņēmējs un spēj pielāgoties apgrozījuma izmaiņām, pircēju zudumam. Tie, kas prata strauji analizēt situāciju, joprojām veiksmīgi strādā pasāžā. Lai gan patiesībā, ja mēs tā paskatāmies, to situāciju neizturēja tikai daži – liela nomnieku maiņa pie mums nav notikusi. Jā, ir atsevišķi jaunpienācēji, bet nevarētu teikt, ka mūsu veikalu klāsts būtu krasi mainījies.
Jums kā telpu iznomātājiem tirdzniecības centrā vajadzētu būt tikai vienai interesei – lai visas veikalu vietas ir aizpildītas un nomnieki maksā nomas maksu. Ja šodien pie jums atnāk potenciālais nomnieks un saka, ka grib īrēt telpas pasāžā, ar ko viņam jārēķinās? Tas jau ir tas būtiskākais – centra vadības uzdevums nav tikai aizpildīt tukšās tirdzniecības vietas. Mūsu uzdevums ir daudz svarīgāks – saredzēt centra koptēlu, saprast, kā šis organisms attīstīsies. Mums absolūti nav nepieciešami tā sauktie izmēģinājuma biznesi – atnāci, mēnesi pastrādāji, neaizgāja, un veikals ciet! Šāda raustīšanās nerada labu tēlu tirdzniecības centram, tāpēc arī mums ir ļoti nopietnas pārrunas ar katru potenciālo nomnieku, lai saprastu, cik prognozējams ir viņa bizness, kāda ir viņa vīzija, cik nopietns ir konkrētais plāns, un tikai pēc tam seko īres maksa. Tāpat arī ikdienā mans kā centra vadītājas pienākums ir nepārtraukti uzraudzīt centrā notiekošo. Es jau saku, ka brīžiem esmu tāda kā aukle visiem nomniekiem – kā veikals šodien izskatās, vai pārdevējas guļ uz letes vai smaidīgas sagaida pircējus… To visu vēroju, analizēju, un tas ir pamats, lai uzsāktu sarunu ar nomnieku, ja kaut kas nav kārtībā.
Vēl viena nianse, ko bieži pārmet Jelgavas veikaliem – tajos pieejams tas pats tirgus preču klāsts, tikai par daudz augstākām cenām, kam iemesls ir veikala nomas maksa. Zināmā mērā es tam varu arī piekrist, jo viss atkarīgs no tā, kur tiek iepirkta prece. Piemēram, tie, kuri nepiedāvā zīmolu apģērbu, preci principā iepērk vienā vietā, un tikai no pašiem uzņēmējiem ir atkarīgs, vai viņš papūlēsies un atradīs piegādātāju, kas varēs nodrošināt interesantāku klāstu, vai vienkārši aizbrauks uz leišu, poļu tirgu un tur par lētāku naudu nopirks, lai šeit par dārgāku tirgotu… Taču, kā jau minēju, Jelgavas pircējs ir izglītots un viņu ar lētu un nekvalitatīvu preci nepaņemsi, tāpēc arī tie, kas piekopj šādu biznesu, ātri vien saprot, ka ienākumus no tā vairs gūt nevar.
Un tad paliek reģionālo tirdzniecības centru mūžīgais jautājums – cik reāla ir atzītu zīmolu veikalu ienākšana pilsētās ārpus Rīgas? Jo tieši tas šobrīd lielā mērā nosaka to, ka jelgavnieki brauc iepirkties uz Rīgu. To tiešām mums bieži pārmet – kāpēc tirdzniecības centrā nav spēcīgu zīmolu veikalu. Es nevarētu teikt, ka mēs šajā virzienā nestrādātu. Ir bijušas neskaitāmas sarunas, bet tās visas risinājās ekonomiskās situācijas lejupslīdes laikā, kas jau pats par sevi nebija labvēlīgs laiks biznesam. Jāsaprot, ka šādi zīmoli vērtē divus ekonomiskos rādītājus – iedzīvotāju skaitu un vidējos cilvēka ienākumus konkrētā reģionā. Tas, ka iedzīvotāju skaits Latvijā samazinās katrā pilsētā, ir fakts, tātad jau viens mīnuss. Otrs – ienākumi arī nav pietiekami, lai gan Jelgava vēl šajā situācijā, iespējams, konkurenci izturētu. Taču daudz būtiskāks ir Jelgavas tuvums Rīgai. Kas sanāk – brīdī, kad atzīts zīmolu veikals atvērs filiāli Jelgavā, tā paša zīmola veikals Rīgā pazaudēs klientu – principā viņi paši sev atņems pircēju, jo tas jelgavnieks jau sen kā atradis ceļu uz Rīgu. Tāda runga ar diviem galiem…
Tad jau sanāk, ka zīmolu veikalus mums Jelgavā neredzēt? Es gan nebūtu tik kategoriska. Jā, varbūt grūti uz Jelgavu ir atvilināt tos zīmolus, kas jau strādā Rīgā, bet es daudz pozitīvāk vērtēju kādu citu tendenci. Šobrīd Latvijas virzienā skatās vairāki zīmolu uzņēmumi, kas līdz šim mūsu tirgū nav darbojušies. Un tieši šis varētu būt mūsu mērķis – pārķert viņus brīdī, kad tie ienāk Latvijā, un spēt pierādīt, ka viņu vieta ir arī reģionos. Tāpēc es domāju – vēl ir pāragri apgalvot, ka Jelgavā zīmolu veikali tuvākajā nākotnē neienāks.
Ja pagaidām neskaitām zīmolu veikalus, kā ir ar pārējo preču klāstu? Vai ir lietas, ko jūs labprāt vēlētos redzēt savā centrā, bet pagaidām to vēl trūkst? Ja par tādu kā iztrūkstošo preču klāstu, tad droši var teikt, ka tie ir vīriešu apģērbu veikali, taču tā atkal ir reģionālo centru īpatnība – izrādās, šādi veikali reģionos īsti nespēj iedzīvoties. Kā skaidro uzņēmēji – tā esot riskanta kategorija, vienkārši bizness neaizejot.
Lai gan brīžiem ir ļoti grūti izteikt šādas prognozes, pirms katrā konkrētā vietā tas izmēģināts. Mums, piemēram, bija situācija – «Pilsētas pasāžā» darbojās ziedu veikals, taču uzņēmējs nolēma to aizvērt, jo īsti labi bizness negāja. Mēs to arī sapratām – līdzās, Driksas ielā, taču ir tik daudz ziedu veikalu, tāds piedāvājums! Tā arī nospriedām, ka varbūt nav vērts. Bet tieši tajā brīdī, kad mūsu veikals tika aizvērts, pircēji aizvien biežāk Informācijas centrā sāka jautāt pēc tā. Nu mums atkal ir ziedu veikals, un uzņēmējs absolūti nesūdzas par pircēju trūkumu. Tas tikai pierāda, cik daudz ir atkarīgs no katra konkrētā veikalnieka, viņa pieejas darbam.
Katra tirdzniecības centra darba rādītājus mēdz vērtēt pēc vidējās pirkuma cenas centrā. Kāds ir pasāžas pircēja vidējais pirkuma lielums? Tie tiešām ir dati, ko analizē un vērtē tirdzniecības centrs, taču mēs šādus skaitļus neatklājam.
Bet vai pēc šiem datiem jūs jūtat, ka vidējā pirkuma summa jau atkal kļūst lielāka nekā pirms gada vai diviem? Es teiktu tā, ka situācija stabilizējas – pagaidām vairs nejūtam lielus kāpumus un kritumus. Taču arī tad, ja ekonomiskā situācija iet uz augšu vai ir stabila, ir virkne faktoru, kas ietekmē centra darbu. Kaut vai, piemēram, politiskās svārstības valstī – jā, šos viļņus mēs jūtam arī pasāžā. Ja politikā notiek kādi asi pavērsieni, apgrozījums mūsu veikalos samazinās. It kā jau šķiet – kāda gan te sakarība, bet tam ir vienkāršs izskaidrojums: tādos brīžos cilvēks ir koncentrējies uz citām lietām, iepirkšanās viņam vairs nav tik svarīga. Tās ir kopējās vibrācijas, un tās nevar neizjust.
Vai jūs jūtat arī to, ka mainās cilvēku iepirkšanās paradumi? Tie noteikti mainās – agrākais stereotips, ka mēneša sākumā visi, saņemot algu un pensiju, to iztērē veikalos, bet mēneša beigās veikali paliek bez pircēja, nu vairs nedarbojas. Pirmkārt, mainās paaudzes un cilvēku iepirkšanās paradumi. Otrkārt, ir gluži pretējas situācijas – ir cilvēku kategorija, kas mēneša sākumā un vidū sagaida visus komunālos rēķinus, tos apmaksā un tikai mēneša beigās dodas uz veikaliem, lai tērētu to, kas ir palicis pāri – tas, protams, neattiecas uz pirmās nepieciešamības precēm.
Ja mēs gribētu gada griezumā nosaukt tos svētkus, uz kuriem jelgavnieki ir gatavi tērēt visvairāk, – kāds varētu būt šis top 3? Visu laiku nepārspētākie viennozīmīgi ir Ziemassvētki – tā tas ir bijis vienmēr un visur. Tas jau ir tāds kā standarts, laiks, uz kuru veikalnieki liek vislielākās cerības. Savukārt par pārējiem svētkiem – es nezinu, vai tie īsti iekļautos tādā topā, jo precīzāk būtu teikt, ka tās ir sezonālās izmaiņas, nevis svētki, kas to ietekmē. Noteikti tas ir augusts – gatavošanās skolai, tāpat rudens un pavasaris, kad cilvēki pērk sezonas preces. Piemēram, pagājušais rudens – mēs to ļoti izjutām, ja parasti ziemas preces sāk pirkt jau oktobrī, novembrī, bet šogad ziema sākās janvārī, tādēļ viss sezonālais pieprasījums par pāris mēnešiem nobīdījās. Laika apstākļus un pircēju rīcību prognozēt ir ārkārtīgi grūti.
Šobrīd arvien vairāk parādās dažādi mazie specializētie veikaliņi, kuros var nopirkt tikai konkrētas preces – maizi, piena produktus, gaļas izstrādājumus. Vai tie veiksmīgi atrod savu vietu tirgū, kad pircējs tik ļoti ir pieradis pie lielveikala? Man šķiet, ka veiksmīgs šis modelis ir tirdzniecības centru gadījumā – kur cilvēks vienlaikus var ieiet lielveikalā un pēc tam apstaigāt mazos veikaliņus ar atšķirīgu preču klāstu. Tad tas nostrādā – tā ir tā intimitāte, personiskāka attieksme. Vai tas nostrādā arī tad, ja šāds veikals strādā atsevišķi kaut kur pilsētā, – var jau gadīties…
Pasāžas 3. stāvs joprojām ir slēgts. Vai vēl uz ilgu laiku? Mēs par to jau tik ilgi runājam, ka negribas teikt hop!, kamēr lēciens nav noticis, bet, jā, 3. stāva rekonstrukcija būs un pēc laika tas atkal būs vaļā.
Kā ir ar jums pašu – vai atrodat sev vajadzīgo un iepērkaties pasāžā? Nepārspīlēšu un neteikšu, ka iepērkos tikai «Pilsētas pasāžā», jo kā rīdziniecei, protams, ir lietas, ko pērku Rīgā, bet, neapšaubāmi, es regulāri iepērkos arī pasāžā. Man te ir viens mīļš apavu veikals, kuru pagaidām neesmu gatava mainīt ne pret vienu citu…
Foto: no Kristīnes Breieres personīgā arhīva