«Valsts un pašvaldību līmenī būtu jāuzsāk diskusija par mājokļu politiku, jo ne visās padomju laikā celtajās ēkās ir ekonomiski pamatoti veikt renovācijas darbus. Tāpat jāmeklē risinājumi, ko darīt ar vecajām koka ēkām, kurām nepieciešami būtiski kapitālieguldījumi. Tam nepieciešams risinājums, jo cilvēku ienākumi šobrīd nav tādā līmenī, lai uzņēmēji pēc savas iniciatīvas sāktu ieguldīt dzīvojamā fonda attīstībā. Mēs daudz runājam par kāpņutelpu remontiem un pagalmu labiekārtošanu, bet aizmirstam, ka ēkai ir bojātas būvkonstrukcijas vai jālabo jumts, tādēļ vēlos vērst uzmanību, ka dzīvokļu īpašnieki atbilstoši spēkā esošajai likumdošanai ir pilnībā atbildīgi par savu daudzdzīvokļu māju un pārvaldnieks var veikt tikai tos darbus un tādā apjomā, kā to lēmuši un finansējuši dzīvokļu īpašnieki,» uzsver SIA «Jelgavas nekustamā īpašuma pārvalde» (JNĪP) valdes loceklis Juris Vidžis.
Jānis Kovaļevskis
Sarunā ar J.Vidži – plašāk par jauno valsts atbalsta programmu ēku renovācijai, par komunālo maksājumu parādiem un to, kādu pieredzi no JNĪP vēlas pārņemt ārvalstu kolēģi.
Par ko īsti ir atbildīgs JNĪP kā 415 namu pārvaldnieks pilsētā?
Mēs varam uzņemties atbildību tikai par to, par ko mūs ir pilnvarojuši dzīvokļu īpašnieki. Atbilstoši likumam pārvaldniekam jāuztur ēkas un teritorijas sanitārā tīrība, jāuztur ēkas inženierkomunikācijas un jāveic finanšu līdzekļu uzskaite, kā arī pārējie darbi, par kuriem pārvaldnieks vienojies ar dzīvokļu īpašniekiem. Savukārt par kapitālieguldījumiem vai remontiem iedzīvotājiem jāpieņem atsevišķs lēmums tiešā vai pastarpinātā veidā ar dzīvokļu īpašnieku pilnvarotās personas jeb mājas vecākā starpniecību.
Mums ir divu veidu klienti: tādu ēku dzīvokļu īpašnieki, kuri paši pieņēmuši lēmumu par ēkas nodošanu pārvaldīšanā (88 procenti dzīvokļu īpašnieku – red.), un tādi, kuru ēkas pārvaldām, pamatojoties uz pašvaldības pilnvarojumu (12 procenti dzīvokļu īpašnieku – red). Līdz ar to varam teikt, ka juridiski attiecības ar klientiem esam sakārtojuši.
Uzņēmumā esat ieviesuši elektronisko sistēmu saziņai ar klientiem – vai tā sevi attaisnojusi?
Šobrīd informāciju par 23 tūkstošiem skaitītāju rādījumiem no mūsu pārziņā esošajiem 39,7 tūkstošiem saņemam elektroniski. Kopumā sistēmā ir reģistrējušies gandrīz 50 procenti jeb 6623 no kopumā 14 497 klientiem. Mūsu piedāvātā sistēma sniedz daudz priekšrocību. Ir iespēja sekot tam, kas notiek ar īpašumu, arī attālināti saņemt rēķinus par pakalpojumiem, veikt to apmaksu. Atsevišķa pieeja ir gan dzīvokļu īpašniekiem, gan īrniekiem. Atbildes uz sistēmā uzdotajiem jautājumiem sniedzam trīs darba dienu laikā. Tāpat dzīvokļu īpašniekiem ar sistēmas starpniecību ir iespēja savā starpā apspriest ar māju saistītos jautājumus. Mūsu sistēmu ir novērtējuši arī ārpus valsts robežām, un kopā ar vācu kolēģiem šobrīd strādājam, lai līdzīgu sistēmu varētu ieviest arī Baltkrievijā. Šai iniciatīvai piesaistīsim ES finansējumu, un tas ļaus turpināt investīcijas sistēmas uzlabošanā.
Energoefektivitāte un ēku siltināšana joprojām ir viena no aktualitātēm – cik ēku šobrīd pilsētā ir nosiltinātas, un kā pēc sasniegtajiem rādītājiem izskatāmies uz citu pilsētu fona?
Šobrīd pilsētā esam nosiltinājuši 13 daudzdzīvokļu ēkas. Jāņem vērā, ka atšķirībā no citām pilsētām mēs savus klientus aicinām veikt kompleksu ēku renovāciju, lai sasniegtu siltumenerģijas ekonomiju līdz pat 70 procentiem no iepriekš patērētā. Ne velti ēka Helmaņa ielā 3, kuras renovācijas projektu realizējām kopā ar Vācijas partneriem, ieguva gan Latvijas energoefektīvākās ēkas statusu, gan Vācijas būvtehnoloģiju kvalitātes balvu kā vienīgais projekts ārpus Vācijas teritorijas. Šo projektu īstenojām bez ES atbalsta. Šobrīd spēkā esošie energoefektivitātes projektu nosacījumi paredz samērā smagnējas procedūras. Arī bankas ne vienmēr ir gatavas piedāvāt iedzīvotājiem labvēlīgus nosacījumus finansējuma piesaistē un izvirza prasības par papildu nodrošinājumu. Tomēr mēs strādājam un, ja izdosies piesaistīt finansējumu, šogad varētu nosiltināt vēl 8 – 10 mājas.
Ar daudz lielākām cerībām raugāmies uz jauno programmu, kuru varētu pieņemt šī gada vasarā. Ekonomikas ministrijā izstrādātais projekts paredz divu veidu finansējuma piesaisti – no komercbankām vai citiem aizdevējiem un ar valsts finanšu instrumenta «Altum» starpniecību. «Altum» programma piedāvās fiksētu procentu likmi, bet Eiropas fondu līdzfinansējums būs līdz 35 procentiem no attaisnotajām izmaksām. Savukārt tiem, kas izvēlēsies citu finansējuma avotu, būs iespēja piesaistīt līdzfinansējumu līdz 50 procentiem. Arī attiecināmo izmaksu summu plānots palielināt no 100 līdz 150 eiro par kvadrātmetru. Jauno projektu realizācija gan attiecas uz 2016. gadu, un tiem, kas vēlēsies startēt šajā programmā, jārēķinās ar jaunām prasībām energoauditiem un citiem dokumentiem.
Nesen bija iespēja iepazīties ar Lietuvas pieredzi ēku renovācijā, un, jāatzīst, mums ir daudz ko mācīties. Divu gadu laikā Lietuvā ir iesniegti un apstiprināti 3404 daudzdzīvokļu ēku renovācijas projekti, bet pabeigti vai realizācijas stadijā šobrīd ir 989 projekti.
Valsts līmenī liels troksnis tika sacelts saistībā ar tiešajiem norēķiniem par komunālajiem pakalpojumiem, tika pieņemti grozījumi likumdošanā – ko izdevies panākt?
Jelgavas gadījumā tiešie norēķini nav nekas jauns, jo mūsu siltumapgādes uzņēmums «Fortum» jau vēsturiski strādā ar šādu modeli. Prakse apliecina, ka uzturēt šādu tiešo norēķinu sistēmu sanāk samērā dārgi, tādēļ ne visiem pakalpojumu sniedzējiem tas ir izdevīgi. «Jelgavas ūdens» aprēķini liecina, ka, strādājot individuāli ar katru klientu, rēķina sagatavošana vien izmaksātu trīs eiro, tādēļ iedzīvotājiem nav izdevīgi izmantot savas tiesības veikt tiešos norēķinus. Tas vienkārši būs dārgāk! Tomēr neatkarīgi no norēķinu veida problēmas būtība ir tā, ka neviens pakalpojumu sniedzējs pat pie vislabvēlīgākās situācijas nevar plānot, ka saņems maksājumus 100 procentu apmērā, lai gan tarifs tiek apstiprināts, ņemot vērā, ka visi norēķinās laikus un pilnā apmērā.
Kāds šobrīd ir parādu apjoms un kāds būtu civilizētākais risinājums šai problēmai?
Parādu struktūra ir sarežģīta – daudzi ir noslēguši vienošanos par parāda atmaksu, ir tā sauktie bezcerīgie parādi, kad dzīvokļu īpašnieki ir miruši vai piedziņu nav iespējams veikt citu iemeslu dēļ. Taču kopumā situācija mazliet uzlabojas. Ja iedzīvotāji mums sniedz pilnvarojumu vērsties tiesā pret parādniekiem, mēs varam rīkoties aktīvāk. Situācija dažādās mājās būtiski atšķiras. Ir tādas mājas, kur dzīvokļu īpašnieki veic norēķinus 100 procentu apmērā, bet ir arī tādas, kur par pakalpojumiem maksā tikai puse iedzīvotāju. Tomēr jāuzsver, ka parāds ir arī visas mājas atbildība. Tas ietekmē mājas kopējo finanšu situāciju, un mēs kā pārvaldnieks varam veikt darbus tikai tādā apmērā, kādā iedzīvotāji ir veikuši savus maksājumus. Viens no risinājumiem ir nedaudz palielināt maksu par pārvaldīšanas izdevumiem, lai mājai veidotos tā sauktais riska fonds, no kura līdz piedziņas veikšanai nosedz nemaksātāju parādus, kā tas ir Īrijā. Tomēr jārēķinās, ka daļu parādu tāpat nekad nevarēs piedzīt, jo atbilstoši likumdošanai pakalpojumu sniedzējam ir pienākums norakstīt parādus gadījumā, ja ir noslēdzies parādnieka maksātnespējas process vai parādnieks ir miris.
Daudzas JNĪP apsaimniekošanā esošās ēkas, īpaši ar zemāku labiekārtojuma līmeni, ir sliktā tehniskā stāvoklī. Kādus risinājumus piedāvājat šo ēku dzīvokļu īpašniekiem?
Ar šīm mājās rūpīgi strādājam, jo virknē ēku nolietojuma līmenis ir tuvu maksimālajam. Daļai šo ēku ir kultūrvēsturiskā pieminekļa statuss, kas vēl vairāk apgrūtina situāciju, jo šīs ēkas pat nedrīkst nojaukt, lai gan apzināmies, ka dzīvokļu īpašniekiem nekad nebūs pietiekami līdzekļu, lai tās atjaunotu. Pašvaldība pilnībā ir sakārtojusi vienu šādu ēku – Filozofu ielā 46 –, kura celta 1910. gadā un kurā lielākā daļa no 12 dzīvokļiem bija pašvaldības īpašumā, taču izmaksas bija ievērojamas (430 tūkstoši eiro – red.). Iegādāties 12 dzīvokļus par tirgus cenu būtu lētāk, tādēļ šobrīd nav plānots kādu no vecajām koka ēkām pilnībā renovēt. Pakāpeniski veiksim nepieciešamos uzlabojumus, lai sadzīves apstākļi nepasliktinātos. Kritiskā stāvoklī šajās ēkās ir apkures iekārtas.
Kāda šobrīd pilsētā ir situācija ar jūsu pārvaldītajām ēkām, kuras atrodas uz privātīpašumā esošas zemes?
Zem JNĪP pārvaldīšanā esošajām ēkām atrodas 86 dažādu īpašnieku zeme. 82 gadījumos ir noslēgts zemes nomas līgums un būtisku domstarpību nav. Bet četros gadījumos pēc dzīvokļu īpašnieku pilnvarojuma tiesājamies. Šai problēmai šobrīd nav konkrēta risinājuma arī parlamentam, jo būtībā šādas zemes nedrīkstēja atdot īpašniekiem.
Vai Jelgavā ir jūtama konkurence dzīvojamo ēku apsaimniekošanas jomā?
Ar daudzdzīvokļu ēku pārvaldīšanu pilsētā nodarbojas četri uzņēmumi. Dzīvokļu īpašnieki var brīvi izvēlēties, ar kuru pārvaldnieku sadarboties.
Foto: Raitis Supe
2.2 °C,
3.7 m/s,
87.5 % 
2.2 °C,
3.7 m/s,
87.5 %